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地铁建设项目中房屋征收决定的一些违法点!

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导读:以地铁为代表的轨道交通建设无疑是当前及今后若干年各地交通设施建设的重头戏,且这一重要发展趋势已经从大中城市中心逐步扩展到了城市的近郊区甚至城市群之间,其影响范围扩大是不争的事实。而地铁建设项目必然会引发相关车站建设所需的征收拆迁,由此造成的补偿安置纠纷也是层出不穷。那么,在一起地铁建设征收项目中,被征收人究竟该如何审查其房屋征收决定呢?一些并不十分明显的隐藏违法点,你又能精准有效地识别吗?本文,通过在明律师马丽芬、梁红丽代理的一起北京市西城区的案件,我们来看看这里面究竟有何玄机……

遭遇地铁项目建设,房屋征收决定的这些违法点你能发现吗?
基本案情:地铁十九号线建设征收决定引发不满

北京市轨道交通19号线平安里段建设项目需要征收附近胡同内的国有土地上房屋,涉及被征收人的私产、直管公房、自管公房、自建房及房屋所在院落等不同性质的不动产。

因对征收补偿方案中规定的补偿标准不满(被征收人在比对周边类似房地产的市场价格后认为方案中的标准明显偏低,很可能导致其补偿权益减损严重),多位被征收人委托了北京在明律师事务所的马丽芬律师团队和梁红丽律师团队帮助其维权。委托人在律师的指导下将北京市西城区人民政府诉至法院,请求依法撤销涉案房屋征收决定。相关案件于2019年3月陆续在北京市第四中级人民法院进行庭审阶段。

那么在这样一起颇具典型性的因地铁建设项目所引发的征收补偿纠纷中,存在哪些值得关注的法律问题呢?
其一,征收项目必须有“四规划”
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定,依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

此即所谓“四规划一计划”,显然是590号令所明文规定的一个合法的征收项目必须具备的启动依据。然而在上述案件中的区政府却似乎难以提供证据证明涉案项目具备上述“四规划”,相关材料中则显示涉案项目走了所谓“绿色审批通道”,这显然是于法无据的。

需要指出的是,即便地铁建设项目仅属于“由政府组织实施的交通基础设施建设的需要”,其也仅能省去“一计划”,这是其与棚户区改造类项目的区别所在。但无论如何,四规划一个也不能省。
其二,房屋征收决定作出前的有关公示、公告应依法张贴
根据590号令的规定,在房屋征收决定作出前,征收方须依法公示、公告一系列直接牵涉被征收人实体权益的文件材料,包括但不限于确定房屋征收范围的“暂停公告”,房地产价格评估机构选定公告,征收调查登记结果公示,征收补偿方案征求意见公告等等。而所有这些公示、公告,都应当严格依法进行,充分保障片区内被征收人的知情权、参与权、监督权和申请听证的权利。

然而在上述案件中,区政府所提供的照片证据虽然看似能够证明其履行了相关公示公告的法定职责,但在明律师指出这些照片欠缺拍摄的准确时间、地点、周边环境信息,且有当事人表示张贴的位置从高德地图上查询发现距离其被征收房屋数百米,并不在其正常出行会经过的路途上,故其根本无法看到涉案公示公告。

在在明律师以往代理的其他案件中,的确出现过涉案征收项目公告贴在相关机构“室内公共空间”,一般人如不主动“进屋”溜达则从室外无法看到,甚至相关公告贴上拍完照后就当即被撕下等乱象。凡此种种不规范甚至故意为之的不合法行为,客观上将严重损害被征收人的补偿安置实体权益,且很容易招致当事人对征收方的极度不信任,十分不利于征收项目的依法有序开展。
其三,房屋征收范围“上下浮动”引发不信任
房屋征收范围的界定无疑应当是一个准确、不变的四至范围。除非在涉案片区传出征收风声后有人抢建、抢盖违法建筑,否则这一确定范围内的不动产也是不应发生变动的,否则就叫闹鬼了。

然而在本案的庭审中,多份证据材料(均由被告一方提供)显示涉案项目的所涉被征收房屋存在反复、多次变化的情形,多轮公示、公告中所涉及的房屋门牌号有的多了这家,有的少了那家,这就引起了被征收人的质疑和不信任。譬如,若一些门牌号所对应的住户在房地产价格评估机构选定环节并未被列入,那么其就自然没有参与这一环节。然而等到入户调查环节这些门牌号又被列入了,那么其相关程序性权利是否得到了充分保障呢?

需要指出的是,对于某一处房屋是否被纳入了某一地铁项目的征收范围,在明律师认为这应当是自始就确定、明晰的,因为其完全可以通过清晰准确的图表来反映,而不能来回变。究竟涉案房屋是否位于征收项目范围内,征收方必须拿出充分的证据予以证实,而不能拿手一指说谁在谁就在,说谁不在谁就不在。

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其四,房地产价格评估机构选定是重要审查点

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法确定。据此,参选的评估机构是否具备相应资质也是涉案房屋征收决定是否合法的一个重要审查点。

《北京市国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》第4条规定,市住房城乡建设委根据房地产价格评估机构的资质、从业经历、监管记录、社会反映等情况,建立房屋征收房地产价格评估机构名录,并向社会公布。进入名录的房地产价格评估机构应具备以下条件:

(一)具备房地产价格评估资质;

(二)无不良监管记录。

未列入房屋征收房地产价格评估机构名录的,不得承接本市房屋征收评估业务。

其第5条对何为“不良监管记录”作了进一步规定,房地产价格评估机构有下列情形之一的,记入不良监管记录:

(一)因评估问题侵害国家和个人利益,给社会造成不良影响的;

(二)因评估问题导致相关人员提出复议、诉讼,被相关部门或人民法院裁定存在问题的;

(三)因评估问题被纪检、监察、审计部门认定存在问题的;

(四)被选定参与房屋征收评估业务,无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的;

(五)出具虚假或有重大错误评估报告的;

(六)有其他违法行为的。

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而在本案中,被征收人查询提供的证据显示涉案项目最终确定的房地产价格评估机构存在多个行政处罚记录,且还有多起复议、诉讼。显然,这样的机构能否依法被确定为最终的征收评估机构是存在重大疑问的,也极易引发被征收人对涉案项目的不信任。

其五,征收调查登记中房屋征收部门人员是否实际入户
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

为确认房屋登记簿上记载的权属、用途、建筑面积等事项情况,房屋征收部门应当从被征收房屋所在行政区域的房屋登记机构调取该房屋的资料,作为之后补偿的依据。调查人员还应当采取入户调查的方式,对这些重要信息进行调查登记。

而在本案中,多位当事人均表示没见过入户调查的房屋征收部门工作人员,只有房地产估价机构的人来过,且进门就说“评估只认证载面积,别的一律不认”。在明律师认为,征收调查登记与房地产价格评估机构的实地查勘是两个完全不同的程序,只有调查登记完成评估机构才有合法开展评估工作的依据。故此,征收方应当举证证明其的确履行了入户调查的义务,而不能仅仅凭一张最终的“总表”公示来证明其确实入户了。一般而言,征收方应制作入户调查的登记表或者记录材料,由接待的被征收人签字确认,才能比较全面的证明其履行了实际入户的义务。仅有房地产价格评估机构人员入户是不够的,其不能替代房屋征收部门工作人员的实际入户调查。

聂荣律师最后想提示大家的是,以上5个方面是这起案件中所反映出来的争议焦点问题,对同类型案件的依法维权具有一定的参考意义。广大被征收人要善于敏锐捕捉涉案项目中的疑似违法点,尤其是在对其补偿标准不满的情况下更要综合考量国务院、各相关部门、省市级政府出台的各类法规规章和规范性文件,争取通过复议、诉讼等法律途径维护自己的合法补偿权益。而对这些疑问的沟通解释工作,无疑也是征收方开展工作的重中之重,积极主动的协商沟通也有助于矛盾纠纷的化解和征收项目的推进,和谐征收、依法征收的应有之义就在于此。

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