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一文读懂:“小产权房”遇拆迁究竟怎样补偿?

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导读:“小产权房”无疑是在土地、房屋领域令老百姓颇为头疼的一类情形,颇有些食之无味、弃之可惜的意思。一方面,它没有合法的产权登记证明和规划、用地许可材料,一旦出现问题权益将难以保障;另一方面,它又是由于历史原因而客观存在的,具有一定的居住、使用价值甚至是短期内的经济利益。本文,在明所的张琨律师团队为您浅析这类房屋在面临征收拆迁时将有怎样的命运……

首先明确一点:小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府或村委会颁发,亦称“乡产权房”。小产权房亦不同与我们平时购买的普通商品房,严格意义上讲无权转让、出租,不具有合法性。从这个角度上讲,小产权房也许不能百分之百被直接认定为违建,但也的确存在很严重的权利瑕疵。
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小产权房存在的重要因素是因为它的价格非常便宜,往往同等地段的小产权房的价格是普通商品房的价格的一半甚至更低,用于出租时的租金也同样会偏低。那么当它面临拆迁时,小产权房是怎么补偿的呢。

我们知道,农村集体土地上建设的房屋征收补偿的现行法律依据为《土地管理法》第四十七条第三款:被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。即农村集体土地上的房屋是作为附着物与青苗一起,其补偿标准由各省、自治区、直辖市各自规定。具体到实践中,各个地方的拆迁安置补偿主要有两种方式,一种为实行货币补偿,补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。另一种是房屋安置,一般是农村集体经济组织在集体土地上建设安置房屋。

小产权房在拆迁时也要按照集体土地征收程序进行,按照拟征地公告、征询村民意见、地籍调查和地上附着物登记、拟定一书四方案、征收土地公告、征地补偿安置方案公告、报批征地补偿安置方案、批准征地补偿安置方案、土地补偿登记、补偿安置方案的实施这样的程序步骤进行。

但需要指出的是,上述分析更多的是一种“如意参考图”,实践中若真的遇到针对小产权房的征收拆迁,这类房屋完全可能被认定为“未经登记的违法建筑”,进而遭遇不予补偿或者只给予建筑成本等极低的“适度”补偿的结局。且这种补偿有可能只针对建造者,而不涉及后续房屋的购买、承租者,因为所签订的购房合同和租赁合同都可能依法被认定为无效。若真如此,对于涉案小产权房的利害关系人而言,绝对堪称悲剧。当然,这最终要看政策。

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聂荣律师要提醒购买小产权房的购房人,由于小产权房在拆迁时有巨大的拆迁利益,绝大多数的原房主在拆迁时都会反悔,主张买卖合同无效。一旦被法院确认买卖合同无效,购房人获得的拆迁利益则会大打折扣。但是本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效,本集体与非集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。因为我国法律法规并没有禁止本集体经济组织成员之间的宅基地上房屋买卖,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

简言之,对于非本集体经济组织成员的人而言,小产权房还是不碰、不买、不租为好,否则一旦遭遇各种变故,自身的权益是很难得到保障的。在决定购房或者租房前,一定要仔细审查所涉房屋的权属证明文件,避免在权属状况不明确的情况下草率签订购房、租房合同或者交纳预付款、定金。

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