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聂荣律师:新农村建设的”协议征收”,是可以协商的!

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导读:从建国以来,农村建设一直是党中央关注的重点,努力提高农业生产能力,保障农民生活.尤其是2008年10月党的十七届三中全会审议通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,把建设社会主义新农村作为战略任务,把走中国特色农业现代化道路作为基本方向,把加快形成城乡经济社会一体化新格局作为根本要求.在农村住房方面,2019年2月2日,住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部办公厅关于开展农村住房建设试点工作的通知》(建办村﹝2019﹞11号),致力于改善农村居住环境,提升农民的生活水平.本文,聂荣律师就为大家全面解析这一新政策下的新变化.

新农村建设

【什么是新农村建设】

从狭义上来说,新农村建设是由村委会等基层群众性自治组织或单位牵头,统一规划、集中建设现代化居民小区,以取代功能落后、居住分散的传统农民住房,具有回收土地、提升农村居民生活水平等诸多优点.

由于新农村建设项目需要使用土地,一般会通过基层自治组织与农民签”征收协议”的方式完成征收工作,而非政府出面.由于基层自治组织村委会区别于具有行政职能的人民政府,新农村小区的建设也不同于一些国家项目的建设,无需改变土地属于集体所有的属性,新农村建设过程中的拆迁形式也区别于传统的土地征收,可以称之为”协议征收”.

【与传统的土地征收相比,”协议征收”有何特点】

1.协议征收本身属于民事法律行为,并不具备强烈的行政管理属性.

如前所述,村委会这一基层自治组织作为主体,出面同被征收人协商并签订相应的安置补偿协议.在此期间,村委会实际上与农民处于平等的民事主体地位,双方就征收中的相关问题进行协商,最后达成的安置补偿协议本质上也属于民事合同.

因此,相应的安置补偿协议并不具备传统征收中安置补偿协议的强制执行效力.在此情况下,如果征收方未与被征收人签订补偿协议的话,任何机构或者单位强制拆除被征收人的房屋的,都属于故意毁坏他人财物,需要承担相应的赔偿责任,严重的还有可能因触犯刑法承担相应的刑事责任.

按照现有的民事法律规定,即使被征收人与村委会等征收单位签订安置补偿协议,征收单位也不能不履行任何的法律程序即自行强拆被征收房屋.

在实际案例中,有部分地区以村民大会或者村委会决议的方式,对被征收人的房屋实施强制拆除.通过此类民主表决的方式决定强制拆除原告居住的房屋,表面看似乎民主集中,但实质上是超越法律规定权限的严重违法行为.

2.协议征收虽为民事法律行为,亦应严格遵守法律规定的程序

首先,新农村建设项目开展的前提是办理规划和用地许可.根据《土地管理法》以及《城乡规划法》的规定,新农村建设项目用地应当符合所在地区的村庄和集镇规划,建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请,由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证.

对于确需占用农用地的,应当依照有关规定办理农用地转用审批手续后,由市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证.建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后,方可办理用地审批手续.

如果涉及乡村规划的修改,根据《村庄和集镇规划建设管理条例》第十四条第二款规定:”村庄建设规划,须经村民会议讨论同意,由乡级人民政府报县级人民政府批准.”

其次,是否开展新农村建设项目,原则上须经村民会议讨论决定.虽说新农村建设是大势所趋,也符合广大农民朋友的根本需求,但也不能避免部分地区在尚未具备新农村建设的条件时,因急于求成而损害到村民的合法权益.

因此,作为涉及村民利益的重大事项,新农村建设项目的开展应以村民会议表决同意为前提.具体来说就是经村委会召集,有本村十八周岁以上村民的过半数,或者本村三分之二以上的户的代表参加,再经到会人员的过半数通过,决定开展新农村建设项目.

3.补偿高低可以协商,补偿方式可以选择,但也有法律规定作为参考

“协议征收”并不属于传统的土地征收项目,现有的《土地管理法》《土地管理法实施条例》等法律法规并不一定全盘应用于新农村建设的征收项目中.但万变不离其宗,但凡征收,总会涉及到几项补偿内容:对被征收房屋本身的补偿、对宅基地的补偿、因征收而产生的搬迁、过渡费用.

一般来说,除非纳入新的城市规划区,征收农村房屋尤其是新农村建设过程中的补偿形式主要是房屋产权置换.但因现阶段城市化的快速扩张,大量农民迁往城市居住,产权置换的补偿方式并不适用于所有人,货币补偿的方式应运而生.被征收人可以在货币补偿和产权置换之间自主选择.

聂荣律师:新农村建设的"协议征收",是可以协商的!

4.新农村建设相关规定尚未完善,缺少实践经验,风险较多

首先,现阶段新农村建设的主导者一般是村民委员会等基层自治组织.但由于只有中央出台的政策性指导而无具体的操作方案,再加上相关人员对规划、土地管理等相关法律规定不甚明了,也导致新农村建设项目在审批手续上存在缺陷.

一种是安置房被作为”小产权房”等违建拆除的风险:例如,在没有规划许可和用地审批的情况下,新建的居民小区可能因此成为违章建筑.而在征收中恰好选择产权置换的被征收人,其安置房则面临被作为违建拆除的风险.

另外有一种风险是:新农村建设为表,土地征收为本.部分地区的征收部门为保证征收工作的进行,将征收工作的具体实施交由被征收土地所在村的村委会.因新农村建设中的协议征收不会改变土地的所有权性质,而一般的土地征收项目则是将集体土地转变为国有土地,两者的区别可能会导致补偿费用的不同,被征收人也需要加以关注.

最后,聂荣律师要再次提醒您,新农村建设是大势所趋,也将是未来一段时间国家促进农村发展的多项重要工作之一.相信随着政策的推广以及规定的完善,新农村建设将会给广大农民朋友带来更多福音.遇到各种问题要及时咨询我们的专业律师,切不可犯想当然的错误,以有效避免自己遭受不必要的损失.(郑森林/文)

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