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聂荣律师:征地拆迁中的问题‘房屋拆迁补偿’

浏览次数:39 分类:拆迁常识

【摘要】

我国相关的法律规定了,如果政府要征收土地,应向被征收者给予一定的补偿,并做好安置工作.在双方协商取得一致之后,会就土地征收过程中的房屋拆迁安置补偿的具体事项作出书面的约定,那么房屋拆迁补偿标准如何计算?房屋拆迁补偿标准是什么?下面整理一些相关的知识简单分享一下,希望对您有所帮助.

房屋拆迁补偿标准,拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金.一般有:

房屋补偿费(房屋重置费),用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失,以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档,按平方米单价计算.

周转补偿费,用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便,以临时居住条件划档,按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴.

奖励性补偿费,用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房,房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定.

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为:房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价.

房屋拆迁补偿计算标准

房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

房屋拆迁安置费计算标准

被拆迁人或承租人/房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费.(如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住,则公式第二项补助费为0;如果拆迁房屋属住宅房屋,则公式第四项赔偿费为0)

农村房屋拆迁补偿标准

被征地的村或者村民小组建制撤销的,以及建制虽然不撤销,但不具备易地建房条件的,被拆迁人可以选择货币补偿,也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换.它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;

被征地的村或者村民小组建制不撤销的,具备易地建房条件的,被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿,计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用.

房屋拆迁补偿安置实施细则,是当地政府说了算还是按照国家标准规定,像这样的问题,可以说是大多数被拆迁人共同的疑问,不仅仅是农村地区的被拆迁户,许多城市地区的被拆迁户也有类似的问题.

首先,无论是国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准.从国家层面看各地经济发展并不均衡,房地产价格千差万别,怎么可能规定统一的、十分细化的标准.从地方层面看,即便是同一个地区,房地产价格也有所区别,不同的地段、不同的结构、不同的装修,还有其他种种不同因素,房屋拆迁补偿不能一模一样的.被拆迁人提到的各个地方规定的细化标准,并不是地方性法规,最多是地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案.

其次,无论是地方性法规或者地方政策,都不得与国家法律法规相抵触,只能在国家规定的范围内进行细化.在国家层面,《中华人民共和国土地管理法》规定:”被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定.”房屋就属于地上附着物.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:”对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格.被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定.” 此外,《中华人民共和国物权法》规定:”征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件.”

在地方层面,例如《**市集体土地房屋拆迁管理办法》规定:”拆迁宅基地上房屋实行货币补偿的,拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款.补偿款按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定.房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布.”再如《**省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:”对被征收住宅房屋价值的补偿,按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住房市场价格,由房地产价格评估机构评估确定.”

地方性法规实际上就是对于国家法律法规的进一步明确,二者并不冲突,实际上也只是规定的房屋拆迁补偿的原则、计算方法.

现实中征收拆迁方往往会以地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案为依据去跟被拆迁人谈补偿,一般会说:”这房子按规定是多少钱一平,规定就是这样,赶紧签了拆迁协议吧,不然就要给你强拆了.”但是如果真的就按地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案所写的多少钱一平,没有商量的余地,那征收拆迁方为什么还要找你谈.如果是规定死的标准,何不直接把拆迁款打到你账上然后直接就拆了,还需要办什么强拆手续.所以,具体到每一起房屋拆迁案件,国家的法律法规或者是地方政府的地方性法规,都不可能直接规定房屋拆迁的具体标准.至于地方政策或者具体拆迁项目的补偿方案,甚至是评估报告,都并不具有直接的强制力,无论是因为什么原因而征收拆迁,补偿问题都应当由双方协商,总之最根本的原则就是,不能因为征收拆迁而降低被拆迁户原有的生活居住水平.

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