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聂荣律师:“住改非”房屋补偿标准

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在房屋征收补偿或者房屋拆迁补偿中,”住改非”是一个并不陌生的话题,因为这个话题与房屋征收补偿、拆迁补偿紧密相连.实践中,”住改非”现象也较为普遍,因此而引发的补偿纠纷也是比比皆是.那么,”住改非”房屋应当如何补偿?

所谓”住改非”是指将住宅用途房屋利用其沿街的地理位置优势,改成商业用途房屋使用.目前,主要包括以下几种补偿标准:

NO.1按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定补偿标准

以黑龙江省哈尔滨市2000年4月15日起施行的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第32条为例:拆迁的住宅房屋用作经营使用,且符合下列条件的,货币补偿金额按照住宅房屋的拆迁补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定:

聂荣律师:“住改非”房屋补偿标准

(一)拆迁通告发布前依法取得营业执照等经营手续税务登记证并有纳税记录;

(二)房屋所有权证书、营业执照等经营手续和税务登记证注明的营业地点一致的.”这种按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定”住改非”房屋补偿金额的做法即为加权平均值确定方法.

NO.2按照实际用途享受商业用房补偿政策

以北京市2011年11月18日公布施行的《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第3条为例:”被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部冂立当给予被征收人停产停业损失补偿:

(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部冂认定为合法建筑;

(二)有合法有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋.但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书) ,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁,以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;

(三)已办理税务登记并具有纳税凭证.该条规定确定的”住改非”认定及处理原则即为允许符合一定条件的”住改非”房屋按照实际用途享受商业用房补偿政策:①房屋具为合法建筑;②提供工商营业执照(或登记证)、税务登记证、纳税发票等有效证件;③工商营业执照(或登记证)上载明的营业场所为被征收房屋.

NO.3 参照适用商业用房补偿标准,并区分是否沿街差别补偿

以2009年11月10日起实施的《宿迁市市区房屋拆迁补偿评估技术细则(试行)》第18条规定为例:”本细则第十三条所述‘住改非’房屋参照营业用房评估的方法,根据其沿街与否,分两种情况进行估价和补偿:

1.对沿街的”住改非’房屋,其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格.

2.对非沿街的‘住改非’房屋,其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定,营业补助的标准根据不同经营年限确定.

NO.4按照”住改非”时间确定补偿政策

以广东省广州市2011年9月6日起公布实施的《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第16条为例:”拥有合法产权,但被征收人自行‘住改商’的住宅房屋,被征收人选择产权调换的,按住宅用房进行补偿;选择货币补偿的,按以下方式给予补偿,但不支付停产停业损失补偿:

(一)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的60%给予补偿.

?(二)1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房,被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明,并实际正在营业的,房屋征收部门可按照经营性用房房地产市场评估价的50%给予补偿.

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NO.5 复合标准

以湖南省张家界为例,住改非房屋拆迁的补偿方式和标准,按照下列规定执行:

(一)2003年12月31日前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮80% ,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮20%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50% ,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%.

(二)2004年1月1日至2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施前的住改非房屋,临城市主次干道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮50%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮15%;临城市区间道的一层门面,按住房评估价值的标准上浮30%,第二层以上(含二层)的经营性房屋,按住房评估价值的标准上浮10%.

(三)2007年8月12日《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)颁布实施后的住改非房屋,一律按住房性质进行评估补偿.临道路第一层用于为商业用房服务或者作为生产用房的住改非房屋,视同经营性房屋按照本条第二款经营性房屋的补偿规定予以补偿.对住改非房屋上浮部分的补偿金额,不享受《张家界市城市房屋拆迁管理办法》(市人民政府令第33号)第二十三条规定的按房屋拆迁补偿总额不超过15%的腾房奖励.”依据该规定,张家界市对”住改非”房屋的拆迁补偿采取了复合标准,综合考虑了住改非的时间、合法经营状况、经营年限及纳税、房层临街、底商或非底商等多项因素对正在经营的房屋确定补偿标准.

值得注意的是,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条的规定,可获得停产停业损失补偿的房屋须满足的条件只有两项:其一?位于征收范围内;其二,因征收导致停产停业.换言之,”住改非”房屋与非住宅房屋在停产停业损失补偿这个问题上受同等保护.因此,无论是”住改非”房屋,还是非住宅房屋,都应当是一把尺子,结合房屋是否已经依法取得营业执照、税务登记证及其他相关手续确定停产停业损失补偿.

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