商铺拆迁案例：与拆迁公司签订补偿安置协议

导读：行政协议是被征收人获取及时充分补偿的重要保障。一旦行政协议“变味儿”成了与拆迁公司签订的民事合同，被征收人所可能面临的风险将是极为巨大的……

【基本案情：补偿合同签订后的风波】

建国市和平区要拆迁了，被划入征迁范围的人都喜上眉梢，翘首以盼。大家听说社会上最近都不流行什么“富二代”“官二代”了，只要你家里有房子要拆迁，轻轻松松“一夜暴富”，“拆二代”由此得名。这嫁姑娘的人家更是留意这一点，只要小伙子人品没问题，家境窘迫些没关系，彩礼不够数也不碍事，只要小伙家要拆迁，娘家就敢风风光光把闺女嫁过去。

单先生适逢而立之年，经营一家五金建材的商铺，生意不温不火，事业不求大富但求平稳。而与单先生相恋多年的姑娘小刘却不这么认为，总觉得单先生不够“积极上进”，这样下去，两人何时才能买房结婚。就这样，婚期一再延后，单先生虽颇有微词但也无可奈何。

谁料，单先生位于商业街的商铺和住宅被划入了征收范围。单先生倒是无所谓，建国市要搞旧城区改造，这是利民的好事，当然要支持，既然自己的商铺和住宅被划入征地拆迁范围，那就一切按照政策来。只是想到自己毕竟是个小本生意人，别的本事没有，五金建材生意还算是做的熟络，后半辈子也就指望这行吃饭了，于是要求房屋置换。小刘高兴坏了，之前的商铺仅是平面房，拆迁就可以换成“高级感”满满的新商铺。况且现在拆迁方给出的优惠也很大，提出门面房置换办法便是拆一补一，将单先生32平方米的门面房及面积为74平方米的平面住宅交付拆迁方改造，并将上述门面房及住宅置换成68平方米的门面房，每平方米补偿价为4200元，合计285600元。

没错，面对拆迁方给出的条件是心动的感觉。小刘催促着单先生赶紧与拆迁方签约，怕夜长梦多，甚至许诺单先生签约后会立刻与他成婚。单先生耳根子软，经小刘这么一番软磨硬泡自是扛不住，况且觉得也无什么不妥之处，便决定与拆迁方签约了。

签约当日，来的并不是什么政府机关工作人员。单先生稍有疑惑，心里暗自纳闷既然不是政府派人来，那来者又是何人？等对方把《房屋拆迁产权置换协议书》亮出来时，单先生定睛一看，甲方（拆迁人）竟是某房地产开发有限公司。这下单先生更是迷惑了，甚至怀疑眼前的签约人是敌是友。对方看出了单先生心中疑惑，便连连解释道“你不用担心，其实我们就是拆迁办派过来，政府也是同意过的，所以谁签甲方都不重要，反正给你安置的房屋跑不了，况且我们公司就是负责这个建设项目，到头来不还是找我们要房？”单先生一听觉得虽似有不妥但也很有道理的样子，经对方工作人员几番劝说终肯签字。

单先生仔细瞧了下该协议，看到第四条约定“因工程延误，或其他因素造成不能在2014年10月前交付乙方使用，甲方必须承担每月2500元赔付乙方。”第六条第四项“甲方逾期交付除不可抗拒的因素无任何理由，造成乙方不能回迁，甲方必须承担补偿（第四条已定）”之时，甚为满意，觉得该协议还是比较公正，考虑也周全。但单先生为保险起见，双方商议后又补充了两条，即约定“本协议自签订之日起生效甲乙双方不得反悔，如有反悔则须向对方支付违约金二十万元整”“置换的商业门面必须在原址左右15米，必须在地平面以上一层”。合同签订后，单先生按期搬迁，该房地产开发有限公司开始拆迁改造。

单先生与刘小姐满心欢喜的等着喜提新商业门面，并积极筹划着婚礼的举行。谁知婚期将近，眼瞅着2014年11月都到了，房子却一点动静没有。单先生老实性子，觉得心急吃不了热豆腐，索性再等等。直到2015年3月12日，该房地产开发有限公司才张贴通知，告知单先生在10日内办理房屋交接手续。等单先生赶过去一看，惊得目瞪口呆，且不说新房位置偏僻，远不符合当初协议约定的“原址左右15米”的要求，新房面积也超出单先生想象，加上地下一层，共有三层面积，如此算下来单先生还需就多出来的面积向房地产公司支付37万元。单先生很是气恼，别人拆迁都是摇变“富翁”，而他却猝不及防的摇变“负翁”，面积补差价他认了，可当单先生去取房时得知该新建门面房已被出售！刘小姐更是吓傻了，这还没结婚就要负债？现在不仅负债，连房子也没有，拆迁完什么都没得到？

【律师办案：民事诉讼挽回损失】

再三思量后，单先生不远千里到北京在明律师事务所联系到聂荣律师，希冀通过诉讼解决问题。通过沟通，聂律师为其制定了详尽的法律维权方案。在聂律师的指导下，委托人以该房地产公司为被告提起民事诉讼，要求对方向单先生支付逾期交房损失与违约金。该案一波三折，一审中，法官认为原被告之间签订的协议已明确约定双方当事人的权利、义务，是双方真实意思表示，对双方产生法律效力，该协议合法有效，原被告双方应按照此协议内容履行合同。原告拒绝接受房屋的原因是门面房建设不符合要求，但被告所建门面房均带有地下室，虽房屋面积较大，但被告仍履行了合同义务，原告理应补足多出面积的差价。至于协议中的违约金条款，法官认为该条款是不得解除协议的约束性合同条款，被告签订合同后，并未反悔，且已履行合同，因此被告不应支付原告违约金。

单先生立即上诉，二审法院经查得知被告在通知单先生办理相关手续时尚未取得《建筑安装工程竣工验收交接证明书》，且被告未按合同约定，在房屋未竣工验收的情况下，以单先生在接到入住通知不到一周内不付清超出置换面积房款，视为自动放弃实物交换，其可直接出售房屋为由，将置换给单先生的房屋出售给他人，致使无法将置换的房屋交付给单先生，属于违约，被告应向单先生支付违约金20万；另被告逾期交房造成单先生不能及时回迁，按照双方合同约定，被告应向单先生赔偿75000元。最终，双方经协商，委托人的补偿安置诉求得以满足，二人过上了幸福美满的新生活。

聂荣律师想提醒广大被拆迁人的是，签订协议时一定要“认真审题”尤其是要“审主体”，因为被拆迁人的“全部身家”都托付于协议中的甲方。与被拆迁人签订拆迁补偿协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则协议会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。本案中协议的签订方是一个房地产公司，主体虽明确，但被拆迁人仍面临极大的风险，如房地产公司破产了怎么办？老板带着小姨子跑路了怎么办？成“空壳”公司了怎么办？公司说话不算数了怎么办？诸如此类的问题层出不穷。更为恼人的是，一旦出现了纠纷，被拆迁人还无法通过提起行政诉讼进行维权，无法针对违法征收进行有效制裁，因为房地产公司是一个民事法人主体，只能提起民事诉讼，运用合同法的相关内容解决争议。纵使你认为自己被政府或拆迁方所欺骗，偏偏又百口莫辩，这对于被拆迁人来说无疑是灾难性的。所以，被拆迁人不要存在侥幸心理，在关注协议内容的同时也要关注一下协议的主体是否合法，毕竟只有主体正确的前提下才有完全履行合同的可能性。