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新农村建设、整村撤并为什么村民不愿配合?看协议就明白了!

浏览次数:9 分类:拆迁常识

导读:近日,很多征地拆迁业内人士对棚户区改造(征收拆迁)和整村撤并类新村建设项目进行各种各样的对比,进而提示农民朋友需要关注的权利要点。而对于以“协议搬迁”形式开展的新村建设拆迁,协议本身也很能反映其鲜明的特征。那么,通过一份此类项目的“房屋拆迁补偿安置协议”,我们究竟能发现什么呢?农民的房屋财产权利是否得到了协议的全面保障呢?本文,在明律师就结合一份协议文本中的内容为大家进行解读……

看点一:签约主体是“xx新村建设指挥部”,加盖村民委员会印章

显然,涉案项目并非由地方市、县级政府,自然资源主管部门等主导的征收拆迁,而是由所谓“指挥部”和村委会主导开展的协议搬迁项目。

需要注意的是,“新村建设指挥部”究竟由谁设立,自身是什么性质也有了解的必要。如果其系县、乡政府设立,那么县、乡政府就应当对其行为负法律责任。若是由村委会直接设立的,则只能由村委会对其行为负责。

通俗点讲,拆迁中有没有政府的事儿,沾不沾得上政府的边,出现矛盾纠纷能不能起诉地方政府,都由于这样的签约和盖章主体而有了初步的答案。

看点二:无被拆迁院落、房屋情况描述,“调查登记”“查勘评估”环节看不见

众所周知,根据棚户区改造等征收拆迁项目的严格程序规范,房屋征收部门的入户调查登记和房地产价格评估机构的实地查勘、出具评估报告都是必经步骤,未落实的征收方不得作出补偿决定、申请法院拆除房屋。

而在一份“新村建设”的补偿安置协议中,却难以找到有关被拆迁宅基地院落、房屋任何情况的描述,宅基地的面积、房屋的建筑面积、层数等直接影响补偿安置的数字均不可见。

显然,新村建设方依据其政策选取了“一刀切”式的补偿安置标准,未考虑每一户的宅基地及其上房屋的特殊性。

所有的农村村民住宅在他们看来都没区别,一条杠杠、一把尺子给补偿款就可以了。而这很可能就是导致一些村民主张“越拆越穷”,补偿不足以弥补其原有房屋价值损失的关键。

需要强调的是,仅仅知道面积、层数等基本数据还不够。所涉村庄农房的价值还应当由房地产价格评估机构依据一定的专业评估方法进行科学评估,既得出具有普遍适用性的数字,又充分兼顾每一户房屋的装饰装修、建筑用材、使用年限、是否用于合法的生产经营等客观情况。

这两部分都缺失,协议所给出的补偿数额事实上就是一笔糊涂账,是拆迁方根据其兜里有多少钱“随意书写”的结果,村民对此有怨言也就不足为奇了。

看点三:房屋自己拆,院落自己腾,验收合格了才有资格领补偿

在明律师相信,长期关注我们的农民朋友们都知道一个原则“先补偿,后搬迁”。

不过很显然,这一在城市房屋征收和农村集体土地征收中均已明确的原则并未被“新村建设”类拆迁所适用。

这类拆迁采取的是通过协议要求村民在规定期限内自行拆除房屋、腾空院落,房屋拆干净并经指挥部、村委会“验收”合格后村民才有资格选安置房或者领取补偿款。这就是典型的“先拆后补”……

之所以要求村民自行拆除房屋而村委会、指挥部不管拆,目的只有一个——完全规避强拆的法律程序要求和违法风险。

须知,要想合法的强制拆除村民的房屋,未经法院依法裁定是不行的,这在程序上显然设置了过高的门槛,“新村建设”根本够不着。

故此,我不拆,都由你农民自己来拆,拆了就是你对自己合法财产的自愿处分,与我没有一毛钱的关系,再嫌补偿低、安置不合适想反悔,也基本不会得到法院的支持。

看点四:不按补偿协议执行要接受指挥部的处罚?

协议中赫然指出,如果(被拆迁人)不严格按照协议执行,自觉接受新村建设指挥部的任何处罚,主动放弃补偿金和奖励款,并拆除房屋。

违约责任是给双方订立的,不能只规制其中的被拆迁农民一方。同时,所谓“指挥部”根本无权对农民的“未履约”行为予以处罚,更不能因其“未履约”而直接扣除其应得的补偿金和奖励款。若真如此,农民就可能面临“零补偿净身出院”的结局,这无疑是对善良、朴实农民的犯罪。

综上所述我们不难看出,这样一份“房屋拆迁补偿安置协议”与正规征收拆迁项目所签的协议虽然名称类似,内容上却有着天壤之别。村民在稀里糊涂之中就会失去自己的宅基地院落和房屋,所换来的购买安置房指标却可能根本与原有房屋形不成公平的对价。

“皮之不存,毛将焉附”,一个缺少被拆迁房屋价值信息的补偿协议,自然无法实现对被拆迁农民的全面、合理补偿,仅此一点,就基本上解答了标题中提到的疑问。

在明拆迁律师最后要提示广大农民朋友的是,面对这样的补偿协议,大家在决心咨询专业律师之前所能做的只有一件事——对补偿安置不满,就不要签订任何协议。一旦签了拆了,再请律师也往往是回天乏术。我们也诚恳希望有关地方政府能够全面审视这类项目的整个操作流程及所出具的书面材料,在秉持合法、科学的原则基础上充分保障签约、拆房农民的正当权益。也只有这样,愿意配合的村民才会越来越多,村民在搬迁上楼后的日子也才可能越过越好。

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