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承租手续不全的房屋致合同无效,承租人有哪些救济性权利?

浏览次数:417 分类:拆迁百问 分类:维权指南

导读:笔者近期代理的几起经营性用房租赁合同纠纷诉讼中,法院均以涉案经营性用房未取得建设工程规划许可证、房屋所有权证等行政审批手续为由,认定房屋租赁合同无效。实务中,这类合法手续不全的租赁标的房屋,尤其是集体土地上的房屋还比较常见。这类房屋租赁合同在履行过程中一旦发生纠纷,引发诉讼,法院都会主动对合同效力进行审查。那么问题来了,合同无效之后,承租人可否要求出租人退还租金?因为合同无效形成的损失又该如何处理呢?

一、房屋租赁合同无效后租金问题的处理区分“一般”和“特殊”情形

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)中规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持”。

该条款意味着承租人基于占有房屋获得了占有利益,同时,房屋因为承租人的使用而有所损耗和折旧。

当房屋租赁合同被法院认定为无效后,承租人应当基于其所获得的占有利益和房屋损耗与折旧向房屋所有人支付占有使用费。

而占有使用费的支付标准,即参照租金——当事人签订合同时对租赁房屋所应支付对价的预期。

但值得注意的是,上述规定是一般规定,主要是出于节省诉讼成本的考虑。在情况复杂的具体案件中,并非一律参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

否则就意味着抹平了有效合同与无效合同的差别,无论合同是否有效,承租人均需按合同约定的标准支付租金或房屋使用费,不利于维护市场交易安全和交易秩序。

在具体案件中,如果合法建筑租赁市场价格和手续不齐全建筑租赁市场价格相差较为悬殊,当事人可以通过询价等当时予以证明,在诉讼中请求人民法院合理调整。

另外,房屋租赁合同被认定为无效后,免租期是否需要支付占用费,也是一个值得关注的问题。

笔者认为,免租期条款与租金条款一样,应当参照适用,即原约定免租期无需支付占用费,具体理由如下:

一方面,如果支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用费,会导致承租人承受双重损失,超额承担免租期内的费用;

另一方面,也会导致出租人因出租违法建筑之过错行为而获得不当利益,这显然会导致双方利益失衡,违背公平原则。

二、房屋租赁合同无效后损失赔偿的处理

在签订房屋租赁合同后,尤其是租赁经营用途房屋时,承租人通常会根据经营目的对房屋进行装饰装修、改扩建等。

根据《房屋租赁合同解释》的规定,区分以下情况处理:

①如果承租人经出租人同意改扩建但未办理合法建设手续的,改扩建造价费用由双方按过错分担。所谓改扩建造价费用,一般是指承租人改扩建过程中的实际支出。

承租手续不全的房屋致合同无效,承租人有哪些救济性权利?插图

承租人可以提供改扩建过程中购买原材料、雇佣人工或委托施工的相关材料予以证明,也可以申请司法鉴定;

②经出租人同意装饰装修,未形成附合的,由承租人拆除;已形成附合的,由双方按过错分担现值损失。

所谓装饰装修物的现值损失,是指附合在房屋上的装饰装修物上存在的实际价值,亦即装饰装修物之现存的价值。现值损失的认定在司法实践中一般亦采用鉴定的方式;

③如果承租人未经出租人同意改扩建、装饰装修的,损失由承租人自行承担。

三、承租人租赁期间的收益与合同无效的损失之间是否应当折抵

承租经营性用房的,在实际承租期限内,承租人一般取得有相应收益。因此,有的案件中,出租人在抗辩赔偿责任时,会拿承租人的收益说事,主张收益从损失赔偿金额中进行抵减。那么,这种收益折抵损失的主张又能否成立呢?

笔者认为,法律救济的目的是使缔约人回到信赖未曾发生一样的状态,消除因信赖合同所采取的行为的法律后果。

因此,合同履行期间,出租方租金收益、承租方履约收益等合同履行利益不应纳入合同无效损失赔偿考虑范围。

除此之外,一方面,出租方收取租金、承租方因履约获益具有对等性、抵消性;另一方面,合同无效给承租人带来的损失,除了扩建造价损失、装修现值损失之外,实际还存在丧失订立其他类似合同的机会损失、预期经营利润损失等可得利益损失,但该部分损失难于量化,且可能导致合同无效时双方利益失衡。

那么,合同履约利益既不列入合同无效时的损失赔偿事项,也不作为损失扣减事项,是控制赔偿范围、平衡缔约各方权责的应有之意。

在明律师事务所的黄艳律师团队最后要提示大家的是,处理房屋租赁合同无效后的法律后果分担时,现有法律规范可能无法事无巨细。面临一些非常规的新情况,则需要遵循私法自治和诚实信用的基本原则加以处理,以平等照顾合同各方当事人的权益,维护交易市场稳定,实现处理结果合法、合情、合理。大家在承租房屋时,一定要仔细检查出租方的房屋合法性凭证,尽量避免类似风险的发生。

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