预签征收补偿协议真的是为了尊重民意吗？

导读：在预签赔偿协议的游戏规则下，被征用人应特别注意这些细节：1、如果预签合同没有达到规定的比例，是否不征收？2、预签约常常伴随着预评估，密切关注权利，不要被变相剥夺。

预签征收补偿协议是一种促进征收的模式，在一些地方，旧城区的重建项目在国有土地上得到广泛采用。在早期阶段，它通常被称为模拟拆迁，后来被称为预征收和预签合同。

在征用政策的宣传中，它被描述为一种完全尊重被征用人意愿的措施，即只有当至少80%的人同意签订合同时，才作出征用决定。但真的是这样吗？ 

在预签赔偿协议的游戏规则下，被征用人应特别注意哪些细节？

1、细节一：如果预签合同没有达到规定的比例，是否不征收？

根据《国有土地上房屋征收补偿操作指引》，采用预签征收补偿协议实施房屋征收，房屋征收部门应当在征收决定前，根据征收补偿和拟征收房屋业主，公共房屋承租人签订预征收补偿协议。

预征收补偿协议在规定的预签合同期限内生效，预签合同数量达到规定的签订比例的，作出房屋征收决定并公告；预签合同数量未达到规定的签订比例的，通过预签合同征收补偿协议的方式终止房屋征收。签约比例由区人民政府确定，但不低于85%。

这一条规定的翻译意味着：事实上，预签合同只是收款人对法律程序的创新调整，以快速促进收款项目的进展，与咨询舆论没有直接关系。

如果预签合同比例低于85%，只有通过预签合同补偿协议的房屋征收才能终止，而不是因为被征收人不同意而终止整个房屋征收。征收项目将首先作出征收决定，然后协商签署赔偿协议的法律程序。

因此，大多数被征用人需要明确的是，预签补偿协议的模式并不是一种简单的尊重公众舆论或意愿咨询，而是为了提高旧城区重建的效率。

由于这种行为在司法实践中被认为不会影响被征用人的实际权利和义务，相关行为往往不起诉或缺乏有效的救济方式，被征用人必须非常小心地对待预签协议。

2、细节二：预签约常常伴随着预评估，密切关注权利，不要被变相剥夺。

上述操作指南还规定，根据预评估房屋价值确定预征补偿协议中涉及的被征收房屋价值。

房屋征收决定后，房屋征收部门应当给予补偿根据房屋的价值正式评估的房地产价格评估机构依法选定，并通知被征收的人和公共房屋承租人签署征收前补偿协议。

这里的问题是：依法选定的房地产价格评估机构是否与参与预评估的机构相同，或者被征用人的房地产价格评估机构的选择是否能够得到充分保证。

在实践中，拆迁律师发现一些地方直接将评估机构确定为正式评估机构，然后要求被征用人同意将预评估机构确定为正式评估机构，最后避免法律选择协商、投票、彩票或彩票的步骤。

同样，预评估过程中的现场调查能否取代正式评估中的现场调查？预评估能否在评估的每个环节中取代正式评估？

拆迁律师们对此持怀疑态度，并对此持保留态度。

拆迁律师认为：由于合同链接不是正式的，不影响被征用人的权利和义务，所以其衍生品的预评估也不是正式的，所采取的步骤不应该是正式的步骤，产生替代作用。

至少可以说，即使需要取代，也应明确保根据《国有土地上房屋征收评估办法》。在预评估环节中执行被征收人可以享有的权利，并明确告知其相关权利随后的正式评估中不得重复行使。然而，这是否有足够的法律依据是值得怀疑的。

最后提醒广大被征用人，在预签约模式下的三点注意事项：

1、预签约一般只适用于旧城改造项目，原则上不应通过这种模式推进这类项目（如交通、能源等基础设施建设发起的征收项目）。

2、一旦预签合同达到当地政策规定的签订比例，签订的赔偿协议可能会转化为正式的赔偿协议，被征用人很难获得重新签订和重新协商的机会。因此，我们在签订合同时必须小心，我们不能认为我们将来可以食言。

3、预签合同只是对征收程序的调整，但被征收人应当享有的权利不能因此而减少，有些权利仍应当在《征补条例》中落实。